Årsredovisning enligt IFRS
Vilka redovisningsnormer skall tillämpas?
Tillgångar, skulder, intäkter och kostnader
Första gången en rekommendation tillämpas
Utformning av finansiella rapporter
Delårsrapportering
Redovisning av rörelsesegment
Händelser efter balansdagen
Anläggningstillgångar till försäljning och verksamheter under avveckling
Byte av redovisningsprincip, ändrade uppskattningar och fel
Kassaflödesanalys
Redovisning av pensionsplaner
Immateriella tillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Jordbruk och skogsbruk
Prospektering efter samt utvärdering av mineraltillgångar
Finansiella instrument
Varulager
Leasingavtal
Entreprenader och entreprenaduppdrag
Avsättningar, ansvarförbindelser och eventualtillgångar
Intäkter
Statliga bidrag och stöd
Nedskrivningar
Ersättningar till anställda
Aktierelaterade ersättningar
Försäkringsavtal
Lånekostnader
Inkomstskatter
Resultat per aktie
Upplysningar om närstående
Upplysningskrav för K2 aktiebolag enligt BFNAR 2008:1
Källförteckning
Länktips

Redovisa förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är enligt IAS 40 fastigheter som innehas i syfte att hyras ut mot hyresersättning och/eller för att erhålla värdestegring i stället för användning i produktion eller leverans avseende varor eller tjänster eller för administrativa ändamål eller för försäljning i den löpande verksamheten.

IAS 40 behandlar hur förvaltningsfastigheter skall redovisas och värderas i de finansiella rapporterna samt vilka upplysningar som skall lämnas för dessa typer av fastigheter, rörelsefastigheter behandlas inte i IAS 40 utan för dessa tillämpas IAS 16.

En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 redovisas som en tillgång när och endast när

(a) det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade med förvaltningsfastigheten kommer att tillfalla redovisningsenheten och
(b) anskaffningsvärdet för förvaltningsfastigheten kan beräknas tillförlitligt.

En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 initialt värderas till sitt anskaffningsvärde. Transaktionskostnader vid förvärvet skall inkluderas i anskaffningsvärdet.

Det initiala anskaffningsvärdet för en fastighet som innehas under ett leasingavtal och som klassificeras som en förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 redovisas som ett finansiellt leasingavtal enligt punkt 20 i IAS 17, dvs tillgången skall redovisas till det lägsta av det verkliga värdet på fastigheten och nuvärdet av minimileaseavgifterna. Motsvarande belopp skall redovisas som en skuld i enlighet med samma punkt.

Förutom de undantag som anges i IAS 40 skall en redovisningsenhet efter anskaffningstidpunkten välja som sin redovisningsprincip att antingen värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller anskaffningsvärde och skall tillämpa samma redovisningsprincip för alla förvaltningsfastigheter.

En juridisk person (moderföretaget) får inte (före 2011) enligt RFR 2.2 värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde.

En redovisningsenhet får enligt IAS 40:

(a) välja antingen verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden för alla förvaltningsfastigheter som har relaterade skulder med en direkt kopplad avkastning till det verkliga värdet av eller avkastningen från förvaltningsfastigheter, och
(b) välja antingen verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden för alla andra förvaltningsfastigheter oberoende av det val som gjorts i (a).

Efter det första redovisningstillfället skall en redovisningsenhet som väljer verkligtvärdemetoden värdra alla sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde utom i speciella fall enligt IAS 40.

När en fastighet innehas av leasetagare enligt ett operationellt leasingavtal som klassificerats som en förvaltningsfastighet enligt punkt 6 i IAS 40 skall verkligtvärdemetoden tillämpas enligt IAS 40.

En vinst eller förlust som uppkommer vid en förändring i verkligt värde av förvaltningsfastigheter skall enligt IAS 40 redovisas i resultaträkningen under den redovisningsperiod då de uppkommer.

Det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter skall återspegla marknadsvillkoren per balansdagen enligt IAS 40.

Det antas att en redovisningsenhet kan fastställa ett tillförlitligt verkligt värdet på en förvaltningsfastighet på en kontinuerlig basis enligt IAS 40. I exceptionella fall finns det dock tydliga bevis när ett företag först förvärvar en förvaltningsfastighet (eller när en befintlig fastighet blir förvaltningsfastighet efter en förändring i användning) att det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten inte kan bestämmas till ett tillförlitligt verkligt värde på en kontinuerlig basis. Detta uppstår när, och endast när, jämförbara marknadstransaktioner är ovanliga och alternativa tillförlitliga uppskattningar av verkligt värde (till exempel baserat på diskonterade kassaflödesprognoser) inte finns tillgängliga. Om en redovisningsenhet fastställer att det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet som är under konstruktionen inte kan bestämmas till ett tillförlitligt värde men förväntar sig att det verkliga värdet kan bestämmas till ett tillförlitligt värde när förvaltningsfastigheten blir klar skall värdera förvaltningsfastigheten till självkostnadspris fram till det att förvaltningsfastigheten blivit färdigsställd. Om en redovisningsenhet fastställer att det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet (annat än en förvaltningsfastighet under uppförande) inte kan bestämmas till ett tillförlitligt verkligt värde skall redovisningsenheten värdera förvaltningsfastigheten till anskaffningsvärdet i enlighet med IAS 16, restvärdet skall antas vara noll och IAS 16 skall tillämpas fram tills dess att förvaltningsfastigheten avyttras.

Om en redovisningsenhet tidigare har värderat en förvaltningsfastighet till verkligt värde skall förvaltningsfastigheten fortsatt värderas till verkligt värde enligt IAS 40 fram tills dess att förvaltningsfastigheten avyttras eller tills dess att den upphör att vara förvaltningsfastighet även om marknadstransaktionerna blir färre eller om marknadspriserna blir mindre lättillängliga.

Efter inital redovisning av en förvaltningsfastighet till anskaffningsvärdet skall en redovisningsenhet som valt att tillämpa anskaffningsvärdemetoden för förvaltningsfastigheter värdera alla förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde i enlighet med IAS 16 enligt IAS 40. Fastigheter som klassificeras som innehav för försäljning skall redovisas och värderas i enlighet med IFRS 5.

Omklassificeringar till, eller från, förvaltningsfastigheter skall göras om, och endast om, det har skett en förändring i användningen enligt IAS 40, bevisad av:

(a) inledande av ägardrift, en omklassificering från förvaltningsfastighet till rörelsefastighet;
(b) inledande av utveckling i syfte att sälja, en omklassificering från förvaltningsfastighet till varulager;
(c) slutet av ägardrift, en omklassificering från rörelsefastighet till förvaltningsfastighet, eller
(d) uthyrning via operationell leasing till en annan part, en omklassificering från varulager till förvaltningsfastighet.

En omklassificering från förvaltningsfastigheter som redovisas till verkligt värde till rörelsefastigheter eller varulager skall fortsatt redovisas till det verkliga värdet vid tidpunkten för omklassificeringen i enlighet med IAS 16 eller IAS 2.

Om en rörelsefastighet omklassificeras till en förvaltningsfastighet som skall värderas till verkligt värde skall redovisningsenheten enligt IAS 40 tillämpa IAS 16 fram till datumet för förändrad användning. Redovisningsenheten skall behandla eventuella skillnader vid omklassificeringstidpunkten mellan det redovisade värdet i enlighet med IAS 16 och verkligt värde på samma sätt som en omvärdering i enlighet med IAS 16.

Vid en omklassificering av en fastighet från varulager till förvaltningsfastighet som skall redovisas till verkligt värde skall den eventuella skillnaden mellan det verkliga värdet på fastigheten vid denna tidpunkt och dess tidigare redovisade värde redovisas i resultaträkningen enligt IAS 40.

När en redovisningsenhet slutför konstruktionen eller utvecklingen av en egentillverkad förvaltningsfastighet som skall redovisas till verkligt värde skall enligt IAS 40 eventuell skillnad mellan det verkliga värdet på fastigheten vid tidpunkten för omvärdering och dess tidigare redovisade värde redovisas i resultaträkningen.



En förvaltningsfastighet skall enligt IAS 40 tas bort från balansräkningen (elimineras i bokföringen) vid försäljning eller utrangering när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från avyttringen.

Vinster eller förluster som uppstår vid utrangering eller avyttring av förvaltningsfastigheter skall bestämmas som skillnaden mellan försäljningspriset och det redovisade värdet för tillgången enligt IAS 40 och detta resultat skall redovisas i resultaträkningen (såvida inte IAS 17 kräver något annat på en sale and leaseback) under redovisningsperioden.

Ersättning från tredje part för förvaltningsfastigheter som varit nedskrivna, försvunna eller utrangerade skall redovisas i resultaträkningen när ersättningen blir fordran enligt IAS 40.

En redovisningsenhet skall enligt IAS 40 lämna upplysning om:

(a) verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden tillämpas för värdering.
(b) när verkligtvärdemetoden tillämpas skall redovisningsenheten ange om fastigheter under operationell leasing klassificeras som förvaltningsfastigheter och under vilka omständigheter som fastigheter under operationell leasing klassificeras som förvaltningsfastigheter.
(c) när klassificeringen är svår skall de kriterier anges som används för att skilja förvaltningsfastigheter från rörelsefastigheter och från fastigheter som omsätts i den löpande verksamheten.
(d) de metoder och betydelsefulla antaganden som använts för att fastställa det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter inklusive en förklaring om fastställande av verkligt värde stöddes av marknadsbevis eller baserades på andra faktorer på grund av bristen på jämförbar marknadsdata.
(e) i vilken utsträckning det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter är baserat på en värdering av en oberoende värderingsman som innehar erkända och relevanta yrkesmässiga kvalifikationer och har erfarenheter för den plats och kategori av förvaltningsfastigheter som värderas. Om det inte har skett någon sådan värdering skall detta anges.
(f) de belopp som redovisas i resultaträkningen för:
(i) hyresintäkter från förvaltningsfastigheter;
(ii) direkta driftskostnader (inklusive reparationer och underhåll) som uppstår från förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden, och
(iii) direkta driftskostnader (inklusive reparationer och underhåll) som uppstår från förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden.
(iv) den ackumulerade förändringen i verkligt värde som redovisats i resultaträkningen vid försäljning av förvaltningsfastigheter från en pool av tillgångar där anskaffningsvärdemetoden har använts till en pool där verkligt värde används.
(g) förekomsten och mängden av restriktioner för återförsäljning av förvaltningsfastigheter eller överföring av inkomster och andra ersättningar från en avyttring.
(h) avtalsenliga förpliktelser att köpa, bygga eller utveckla förvaltningsfastigheter eller för reparation, underhåll eller förbättringar.

En redovisningsenhet som tillämpar verkligtvärdemetoden skall enligt IAS 40 redovisa en avstämning mellan redovisat värde för förvaltningsfastigheter vid periodens början och slut enligt nedan:

(a) nyanskaffningar, varvid de anskaffningar som följer av förvärv och de som följer av utgifter vid egentillverkning skall redovisas särskilt,
(b) nyanskaffningar till följd av företagsförvärv;
(c) tillgångar som innehas för försäljning eller ingår i en avyttringsgrupp klassificerad som innehav för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar;
(d) nettovinster eller förluster från justeringar av verkligt värde;
(e) nettot av valutakursdifferenser som uppstått vid omräkning av finansiella rapporter till presentationsvalutan och vid omräkning av en utlandsverksamheten till presentationsvalutan i den rapporterande enheten;
(f) omklassificeringar till och från varulager och rörelsefastigheter och
(g) andra förändringar.

När en gjord värdering för förvaltningsfastigheter måste justerats kraftigt för syftet med årsredovisningen, tillexempel för att undvika dubbelräkning av tillgångar och skulder som redovisas som separata tillgångar och skulder skall enheten enligt IAS 40 redovisa en avstämning mellan den värdering som erhållits och den justerade värderingen som ingår i de finansiella rapporterna som visar det sammanlagda beloppet för varje erkänd leasingförpliktelse som har lagts tillbaka och alla andra betydande justeringar.

I de undantagsfall som avses i punkt 53 i IAS 40 när en redovisningsenhet som värderar förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde i enlighet med IAS 16 skall en avstämning enligt punkt 76 göras för de redovisade beloppen avseende förvaltningsfastigheter separerat från de belopp som hänför sig till andra förvaltningsfastigheter. Dessutom skall redovisningsenheten lämna upplysningar om:

(a) en beskrivning av förvaltningsfastigheterna;
(b) en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan fastställas på ett tillförlitligt sätt;
(c) om möjligt, olika uppskattningar inom vilket det verkliga värdet är högst sannolikt att ligga, och
(d) vid avyttring av förvaltningsfastigheter som inte redovisats till verkligt värde: (i) det faktum att företaget har avyttrat förvaltningsfastigheter som inte redovisats till verkligt värde;
(ii) det redovisade värdet av denna förvaltningsfastighet vid tidpunkten för försäljningen; och
(iii) storleken på vinsten eller förlusten som redovisats.

En redovisningsenhet som tillämpar anskaffningsvärdemetoden för värdering av förvaltningsfastigheter skall enligt IAS 40 lämna fölande upplysningar:

(a) de avskrivningsmetoder som tillämpas;
(b) ekonomisk livslängd eller avskrivningsfaktor;
(c) redovisat bruttovärde och ackumulerade avskrivningar (aggregerade med ackumulerade nedskrivningar) i början och slutet av redovisningsperioden;
(d) en avstämning av det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter i början och slutet av redovisningsperioden som visar följande:
(i) nyanskaffningar, förvärvade förvaltningsfastigheter och egentillverkade förvaltningsfastigher som redovisas med tillkommande utgifter skall anges särskilt; (ii) nyanskaffningar till följd av företagsförvärv;
(iii) tillgångar som innehas för försäljning eller ingår i en avyttringsgrupp som innehas för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar;
(iv) avskrivningar,
(v) beloppet av nedskrivningar som redovisats och beloppet av nedskrivningar som återförts under perioden i enlighet med IAS 36;
(vi) nettot av valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter till presentationsvaluta och omräkning av en utlandsverksamhet till presentationsvalutan i den rapporterande redovisningsenheten;
(vii) omklassificeringar till och från varulager och rörelsefastigheter och
(viii) andra förändringar, och
(e) det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter. I de undantagsfall som beskrivs i punkt 53, när ett företag inte kan fastställa det verkliga värdet av förvaltningsfastigheter på ett tillförlitligt sätt skall följande upplysningar lämnas:
(i) en beskrivning av förvaltningsfastigheterna;
(ii) en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan fastställas tillförlitligt, och
(iii) om möjligt, olika uppskattningar inom vilket det verkliga värdet högst sannolikt väntas ligga.

En juridisk person (moderföretaget) skall enligt RFR 2.2 lämna uppgift om följande för förvaltningsfastigheter:

(a) Oavskrivet uppskrivningsbelopp.
(b) Ackumulerade avskrivningar.
(c) Ackumulerade nedskrivningar.
(d) Ackumulerade uppskrivningar.

En jurdisk person (moderföretaget) som redovisat avskrivning eller nedskrivning av förvaltningsfastigheter enbart av skatteskäl skall enligt RFR 2.2 i not lämna upplysning om detta med angivande av avskrivningens eller nedskrivningens storlek.

I koncernredovisningen skall upplysningar lämnas om förvaltningsfastigheternas taxeringsvärden enligt RFR 1.2.



Uppdaterad: 2009-10-01

Copyright 2009 © Arsredovisning.biz